Współwłasność nieruchomości – odziedziczona wspólnie z rodzeństwem, nabyta razem z partnerem czy powstała z innych przyczyn – często prowadzi do konfliktów. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub jej dalszych losów. Wyjściem z takiej sytuacji jest zniesienie współwłasności. Poniżej wyjaśniam, na czym polega ta procedura i jakie ma warianty.
Czym jest zniesienie współwłasności
Każdy współwłaściciel ma co do zasady prawo żądać zniesienia współwłasności w dowolnym czasie – prawo to nie ulega przedawnieniu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której współwłaściciele zawarli umowę wyłączającą możliwość żądania zniesienia współwłasności na czas określony. Okres ten nie może jednak przekraczać pięciu lat (z możliwością przedłużenia). Celem postępowania jest uzyskanie przez współwłaściciela wyłącznego prawa do części nieruchomości albo jej równowartości pieniężnej. Jeżeli współwłasność powstała w wyniku dziedziczenia, a spadek nie został jeszcze podzielony, właściwym trybem jest dział spadku. O jego skutkach przy gospodarstwach rolnych piszę w artykule Dziedziczenie gospodarstwa rolnego – zasady, które warto znać.
Sposoby zniesienia współwłasności
- Podział fizyczny nieruchomości – podział rzeczy wspólnej na części odpowiadające wysokości udziałów, jeżeli jest to możliwe (np. w przypadku działki gruntu, którą da się podzielić na mniejsze, samodzielne nieruchomości).
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych – stosowane, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, np. w przypadku mieszkania czy domu jednorodzinnego.
- Sprzedaż nieruchomości i podział ceny (tzw. podział cywilny) – gdy żadne z powyższych rozwiązań nie jest możliwe lub akceptowalne dla stron, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości. Następnie uzyskana kwota jest dzielona między współwłaścicielami.
Zniesienie współwłasności umowne czy sądowe
Jeżeli współwłaściciele potrafią się porozumieć, mogą znieść współwłasność w drodze umowy – w przypadku nieruchomości wymaga to formy aktu notarialnego. Gdy porozumienie nie jest możliwe, konieczne staje się postępowanie sądowe (tzw. nieprocesowe) przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd bierze wówczas pod uwagę między innymi dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, interesy wszystkich współwłaścicieli oraz faktyczną możliwość jej podziału.
Rozliczenia między współwłaścicielami
Postępowanie o zniesienie współwłasności to często również okazja do rozliczeń między współwłaścicielami. Dotyczy to nakładów poczynionych na nieruchomość, pobranych z niej pożytków oraz ewentualnych roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział. Warto zgromadzić dokumentację potwierdzającą poniesione nakłady jeszcze przed wszczęciem postępowania.
Najczęstsze pytania
Czy mogę żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie?
Co do zasady tak – prawo to nie ulega przedawnieniu, chyba że współwłaściciele zawarli umowę wyłączającą tę możliwość na czas określony.
Co jeśli współwłaściciele się nie zgadzają co do sposobu zniesienia współwłasności?
Sprawę rozstrzyga wówczas sąd w postępowaniu nieprocesowym, wskazując sposób zniesienia współwłasności i ewentualne spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Czy muszę spłacić pozostałych współwłaścicieli, jeśli przejmę nieruchomość na wyłączność?
Tak – jeżeli sąd przyzna Ci nieruchomość w całości, musisz spłacić pozostałych współwłaścicieli odpowiednio do wartości ich udziałów. Sąd określa termin i sposób zapłaty – przy rozłożeniu spłat na raty łączny okres nie może przekroczyć 10 lat.
Czy mogę domagać się rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość?
Tak, w ramach postępowania o zniesienie współwłasności można domagać się rozliczenia nakładów, pożytków oraz wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział.
Ile trwa postępowanie o zniesienie współwłasności?
Zależy to od złożoności sprawy i zgody między stronami. Przy sporze co do sposobu podziału lub wartości nieruchomości, wymagającym opinii biegłego, postępowanie może trwać nawet kilka lat.
Planują Państwo zniesienie współwłasności? Skontaktuj się z Kancelarią
Jeżeli są Państwo współwłaścicielami nieruchomości i nie mogą dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami, pomagam wybrać najkorzystniejszy sposób zniesienia współwłasności. Ponadto przygotowuję niezbędne dokumenty oraz reprezentuję Klientów w postępowaniu sądowym. Pełny zakres pomocy w sprawach cywilnych opisuję na stronie poświęconej sprawom cywilnym. Można do mnie zadzwonić pod numer telefonu 698 654 748 lub skorzystać z formularza kontaktowego.
Powyższy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej w rozumieniu przepisów prawa. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.