Krótka odpowiedź: kary umowne w umowie o roboty budowlane należą się inwestorowi bez względu na wysokość szkody – ale tylko wtedy, gdy wykonawca odpowiada za opóźnienie lub wadliwe wykonanie robót. Sąd może je obniżyć, jeżeli roboty zostały wykonane w znacznej części albo kary są rażąco wygórowane (art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego). Najskuteczniejsza obrona to dokumenty pokazujące, że przyczyny opóźnienia leżały po stronie inwestora.
Kary umowne to najczęstsze źródło sporów na budowie. Inwestor często potrąca je z wynagrodzenia, a wykonawca dowiaduje się o tym dopiero przy rozliczeniu. Poniżej wyjaśniam, jak działają kary, kiedy można je podważyć lub zmniejszyć i jak napisać umowę, żeby ograniczyć ryzyko.
Jak działa kara umowna w umowie o roboty budowlane
- Tylko za zobowiązania niepieniężne. Karę można zastrzec np. za opóźnienie w wykonaniu robót, za wady czy za odstąpienie od umowy. Za spóźnioną zapłatę należą się odsetki, nie kara umowna.
- Bez dowodu szkody. Inwestor nie musi wykazywać, że poniósł szkodę – wystarczy wykazanie, że zobowiązanie nie zostało wykonane lub zostało wykonane nienależycie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03).
- Odpowiedzialność wykonawcy. Co do zasady kara należy się, gdy wykonawca odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Dlatego treść klauzuli – „zwłoka” czy „opóźnienie” – i przyczyny przekroczenia terminu mają kluczowe znaczenie.
- Kara a odszkodowanie. Inwestor nie może żądać odszkodowania wyższego niż kara, chyba że umowa wprost na to pozwala.
Kiedy sąd obniży karę umowną?
Wykonawca może żądać zmniejszenia kary (tzw. miarkowania) w dwóch sytuacjach:
- Zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części – np. obiekt został oddany i jest używany, a kara dotyczy krótkiego opóźnienia albo drobnych wad.
- Kara jest rażąco wygórowana – np. gdy jej wysokość jest nieproporcjonalna do wartości kontraktu albo do rzeczywistych skutków opóźnienia dla inwestora.
Choć kara należy się bez względu na szkodę, przy miarkowaniu sądy biorą pod uwagę to, czy inwestor w ogóle poniósł szkodę i jak dużą. Żądanie obniżenia kary trzeba zgłosić i uzasadnić – sąd nie zrobi tego sam z siebie.
Jak bronić się przed karą – krok po kroku
- Przeczytaj klauzulę. Za co dokładnie jest kara, od jakiej kwoty się ją liczy, czy jest limit i czy umowa mówi o zwłoce, czy o opóźnieniu.
- Ustal przyczyny przekroczenia terminu. Późne przekazanie placu budowy, zmiany projektu, brak decyzji, roboty dodatkowe, przestoje z winy innych wykonawców – to okoliczności, za które wykonawca nie odpowiada.
- Zbierz dowody. Dziennik budowy, protokoły, korespondencja, harmonogramy i ich aktualizacje, notatki z narad koordynacyjnych.
- Zakwestionuj potrącenie na piśmie. Jeżeli inwestor potrącił karę z wynagrodzenia, odpowiedz pisemnie i wskaż, dlaczego kara się nie należy albo jest zawyżona.
- Dochodź zapłaty potrąconej kwoty. W sądzie możesz kwestionować samą karę, a ewentualnie – żądać jej obniżenia.
Kary umowne – jak ograniczyć ryzyko już w umowie
- Limit łącznej wysokości kar – np. jako procent wynagrodzenia. W zamówieniach publicznych umowa musi taki limit określać.
- Kara za zwłokę, nie za opóźnienie – wtedy wykonawca nie odpowiada za przekroczenie terminu z przyczyn od niego niezależnych.
- Podstawa naliczania – od wartości niewykonanej części robót, a nie od całego wynagrodzenia.
- Procedura zmiany terminu – obowiązek zgłaszania przeszkód i aneksowania harmonogramu, gdy zmienia się zakres robót.
Więcej o zapisach chroniących firmę przeczytasz w artykule Umowa z kontrahentem – 9 zapisów, które chronią Twoją firmę.
Najczęstsze pytania
Czy inwestor musi udowodnić szkodę, żeby dostać karę umowną?
Nie. Kara należy się bez względu na wysokość szkody. Brak szkody lub jej niewielki rozmiar może jednak przemawiać za obniżeniem kary przez sąd.
Czy inwestor może po prostu potrącić karę z mojego wynagrodzenia?
Inwestor często dokonuje potrącenia, ale wykonawca może je zakwestionować i dochodzić zapłaty potrąconej kwoty w sądzie, wykazując, że kara się nie należy albo jest zawyżona.
Kiedy sąd zmniejszy karę umowną?
Gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części albo gdy kara jest rażąco wygórowana. Wykonawca musi tego zażądać i to uzasadnić.
Czy można zastrzec karę umowną za opóźnienie w zapłacie?
Nie. Kara umowna dotyczy tylko zobowiązań niepieniężnych. Za opóźnienie w zapłacie należą się odsetki.
Czy za opóźnienie z winy inwestora też zapłacę karę?
Co do zasady nie – jeżeli przekroczenie terminu wynika z przyczyn leżących po stronie inwestora. Kluczowe są dowody i treść klauzuli w umowie.
Potrzebujesz pomocy?
Analizuję i negocjuję zapisy o karach umownych, przygotowuję odpowiedzi na noty obciążeniowe i reprezentuję wykonawców oraz inwestorów w sporach o kary i potrącenia. Zobacz też, jak wygląda stała obsługa prawna firm. Zadzwoń: 698 654 748, napisz na WhatsApp lub skorzystaj z formularza kontaktowego.
Seria: prawo budowlane i inwestycje
- Warunki zabudowy w Łodzi po 1 września 2026 r. – co mogą zrobić właściciele działek i inwestorzy
- Inwestor nie płaci za roboty budowlane – jak odzyskać wynagrodzenie
- Gwarancja zapłaty za roboty budowlane – jak jej zażądać
- Podwykonawca nie dostał zapłaty – kiedy zapłaci inwestor
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Stan prawny: październik 2026 r.