Krótka odpowiedź: gwarancja zapłaty przysługuje każdemu wykonawcy robót budowlanych – może on w każdej chwili zażądać jej od inwestora w formie gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy lub poręczenia banku. Tego prawa nie da się wyłączyć ani ograniczyć w umowie. Jeżeli inwestor nie przedstawi gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora i zachowuje prawo do wynagrodzenia. Koszty gwarancji strony dzielą po połowie.
Gwarancja zapłaty (art. 6491–6495 Kodeksu cywilnego) to jedno z najsilniejszych narzędzi wykonawcy, a zarazem jedno z najrzadziej używanych. Poniżej wyjaśniam, jak z niej skorzystać i na co uważać – zarówno po stronie wykonawcy, jak i inwestora.
Czym jest gwarancja zapłaty?
To zabezpieczenie terminowej zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane, którego udziela inwestor wykonawcy (generalnemu wykonawcy). Może mieć formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej albo poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.
Przepisy obowiązują także w relacji generalny wykonawca – podwykonawca: podwykonawca może żądać gwarancji od wykonawcy, który zlecił mu roboty. Obowiązku nie stosuje się, gdy inwestorem jest Skarb Państwa.
Co mówią przepisy – najważniejsze zasady
- W każdym czasie. Wykonawca może żądać gwarancji na każdym etapie – przed rozpoczęciem robót, w trakcie i po ich zakończeniu, dopóki nie dostał zapłaty.
- Do jakiej kwoty. Do wysokości możliwego roszczenia o wynagrodzenie z umowy, powiększonego o roboty dodatkowe lub konieczne, zaakceptowane przez inwestora na piśmie. Gdy jedna gwarancja już jest, można żądać kolejnej – do łącznej wysokości tego limitu.
- Bez wyłączeń w umowie. Zapis, który zakazuje lub ogranicza żądanie gwarancji, nie wiąże wykonawcy.
- Bez odwetu. Odstąpienie inwestora od umowy dlatego, że wykonawca zażądał gwarancji, jest bezskuteczne.
- Koszty po połowie. Udokumentowane koszty zabezpieczenia strony ponoszą w równych częściach.
Co, jeśli inwestor nie przedstawi gwarancji?
Brak żądanej gwarancji to przeszkoda w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora. Jeżeli inwestor nie przedstawi gwarancji w terminie wyznaczonym przez wykonawcę – nie krótszym niż 45 dni – wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.
Co ważne, inwestor nie może wtedy odmówić zapłaty wynagrodzenia za niewykonane roboty, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać. Może jedynie odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził, bo robót nie wykonywał – np. koszt niezakupionych materiałów.
Sądy badają jednak, czy żądanie gwarancji nie jest nadużyciem prawa, np. gdy służy wyłącznie wyjściu z nierentownego kontraktu. Dlatego żądanie warto dobrze udokumentować i uzasadnić.
Jak zażądać gwarancji zapłaty – krok po kroku
- Policz kwotę. Wynagrodzenie z umowy, które nie zostało jeszcze zapłacone, plus roboty dodatkowe i konieczne zaakceptowane na piśmie.
- Przygotuj pisemne żądanie. Wskaż podstawę prawną, kwotę, akceptowane formy zabezpieczenia i termin – co najmniej 45 dni.
- Doręcz je skutecznie. Najlepiej za potwierdzeniem odbioru, na adres z umowy, i zachowaj dowód doręczenia.
- Kontynuuj roboty zgodnie z umową. Samo żądanie gwarancji nie wstrzymuje wykonania umowy – dokumentuj gotowość do pracy.
- Po bezskutecznym terminie zdecyduj o odstąpieniu. Oświadczenie o odstąpieniu złóż na piśmie, z rozliczeniem wykonanych robót.
Perspektywa inwestora – jak się przygotować
Inwestor nie może skutecznie odmówić gwarancji, ale może się do niej przygotować: uwzględnić koszt zabezpieczenia w budżecie inwestycji, wcześniej porozmawiać z bankiem lub ubezpieczycielem i pilnować terminu wyznaczonego przez wykonawcę. Odpowiedź po terminie daje wykonawcy prawo odstąpienia od umowy – często na etapie, na którym znalezienie nowej firmy jest najtrudniejsze.
Najczęstsze pytania
Czy inwestor może odmówić udzielenia gwarancji zapłaty?
Może jej nie przedstawić, ale wtedy wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora i zachowuje prawo do wynagrodzenia, pomniejszonego o to, co zaoszczędził.
Kto płaci za gwarancję zapłaty?
Udokumentowane koszty zabezpieczenia inwestor i wykonawca ponoszą w równych częściach.
Czy w umowie można wyłączyć prawo do gwarancji zapłaty?
Nie. Prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie można wyłączyć ani ograniczyć umową.
Czy podwykonawca może żądać gwarancji zapłaty?
Tak – od wykonawcy (generalnego wykonawcy), z którym zawarł umowę. Przepisy o gwarancji zapłaty stosuje się do umów podwykonawczych.
Jaki termin wyznaczyć inwestorowi?
Co najmniej 45 dni. Krótszy termin nie daje prawa do odstąpienia od umowy na podstawie przepisów o gwarancji zapłaty.
Potrzebujesz pomocy?
Przygotowuję żądania gwarancji zapłaty, oświadczenia o odstąpieniu od umowy i rozliczenia robót, a po stronie inwestora – odpowiedzi na żądania i strategię negocjacji z wykonawcą. Zobacz też, jak wygląda stała obsługa prawna firm. Zadzwoń: 698 654 748, napisz na WhatsApp lub skorzystaj z formularza kontaktowego.
Seria: prawo budowlane i inwestycje
- Warunki zabudowy w Łodzi po 1 września 2026 r. – co mogą zrobić właściciele działek i inwestorzy
- Inwestor nie płaci za roboty budowlane – jak odzyskać wynagrodzenie
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Stan prawny: październik 2026 r.